Credono infatti che la vergogna più infamante consista nell’annotare nei pubblici registri che la città, allettata da una somma di denaro, e per di più da una somma modesta, ha venduto e trasferito legalmente su altri la proprietà di oggetti ricevuti dagli antenati. CICERONE, Quarta orazione contro Verre, 70 a. C.
Categoria: consumo di suolo (Pagina 5 di 8)
Concludo dicendo che, di tutto l’iter i consiglieri saranno via via informati, così come mi sono già impegnato a fare in commissione. Periodicamente saranno quindi convocate commissioni territorio per dare a tutti la possibilità di conoscere ogni sviluppo del progetto. Giordano Marchetti, 28 luglio 2014
Con queste parole l’assessore al territorio chiudeva il suo intervento in consiglio comunale. Ad otto mesi dall’atto di indirizzo che ha avallato la proposta di accordo di programma volta all’ampliamento del centro commerciale Carosello e, soprattutto, a tre mesi dal deposito presso l’ufficio tecnico della documentazione, solo attraverso un accesso agli atti abbiamo la possibilità di conoscere qual è il progetto proposto dalla società Eurocommercial.
Il punto di forza del nuovo volto del Carosello saranno un prato che coprirà gran parte del tetto del nuovo corpo costruito in gran parte sui parcheggi esistenti a Carugate e l’affaccio vista lago di tale edificio sul parco degli Aironi di Cernusco.
Su questi elementi torneremo presto, intanto emerge con nettezza il tratto di assenza di informazione con cui le istituzioni si rapportano alla propria comunità rispetto a questo progetto.
Andrebbe fatta una correlazione fra la concentrazione di PM10 e le aree di sviluppo dei centri commerciali.
PM10: sono quelle particelle di sostanze inquinanti sospese nell’atmosfera il cui diametro è inferiore a 10 µm, ovvero 10 millesimi di millimetro e sono particolarmente dannose per l’organismo perché riescono a raggiungere gli alveoli polmonari e sono fra le maggiori cause di malattie polmonari.
La figura mostra lo scenario europeo nel 2030 ed è tratta uno studio sull’evoluzione delle concentrazioni di PM10 in Europa pubblicato di recente dalla rivista Atmospheric Chemistry and Physics dai ricercatori dell’International Institute for Applied Systems Analysis (IIASA) e colleghi di tutta Europa. Nel 2030 qualora venissero adottate misure legislative di contenimento degli inquinanti ci sarebbe una parte della popolazione europea (sud della Polonia, Repubblica ceca, Slovacchia, Italia settentrionale e Bulgaria) ancora esposta a concentrazioni di PM10 superiori agli standard UE
I limiti di concentrazione delle PM10 prevedono per la media annuale un valore massimo di 40 µg/m³, giornaliero di 50 µg/m³ e sono consentiti sino a 35 giorni l’anno di superamento del limite. Qui accanto il grafico delle concentrazioni di PM10 nel bacino padano nel biennio 2013-2014 da cui emerge chiaramente la situazione critica di costante superamento dei valori soglia.
A questa situazione già critica si aggiungerà il contributo che arriverà dal milione di metri quadri di spazi commerciali di prossima realizzazione a partire dal 2015. «Sono ripartiti i cantieri e il 2015 sarà l’ anno della svolta», dice Massimo Moretti, presidente del Consiglio nazionale dei centri commerciali. Un piano da circa un milione di metri quadri di spazi affittabili. I centri commerciali scommettono contro la crisi e inseguono lo sviluppo del comparto con 22 nuovi progetti in essere, di cui nove in fase di costruzione e i restanti allo stato progettuale.
L’articolo ricorda per la Lombardia:
…Westfield Milan, promosso da Arcus Real Estate (controllata da Stilo immobiliare finanziaria, holding delle attività immobiliari di Percassi) e il colosso australiano Westfield. Sorgerà a pochi chilometri dall’ aeroporto di Linate e inizialmente si svilupperà su una superficie di circa 170mila metri quadri, che diventeranno circa 250mila nella fase 2. Nel complesso un progetto da 1,3 miliardi di euro: un villaggio del lusso con circa 50 boutique, oltre al department store Galeries Lafayette, il primo in Italia…
…Nei dintorni di Milano sono in fase avanzata i lavori dell’ Arese shopping center, progetto del Gruppo Finiper di Marco Brunelli, che sorgerà negli spazi della ex fabbrica dell’ Alfa Romeo. Un investimento da oltre 300 milioni per creare un polo dello shopping con 200 negozi e un tratto distintivo forse unico al mondo: un circuito automobilistico storico…
Il progetto del Carosello non è citato ma, nel suo piccolo, prevede un ampliamento di 32.000 mq.
Come tutti questi centri commerciali si leghino alle buone intenzioni di riduzione delle emissioni, non è dato capire, dal momento che ai centri commerciali ci si arriva quasi esclusivamente in auto e per le auto è necessario realizzare grandissimi parcheggi.
Eppure servirebbe una visione d’insieme che guardi al complesso del territorio dove in poche decine di chilometri si trovano già troppi centri commerciali (Auchan di Vimodrone, Acquario di Vignate, Corte Lombarda Bellinzago, Auchan di Cinisello Balsamo, Carosello di Carugate …), senza contare gli ipermercati. Al 2030 mancano solo pochi anni.
Dopo aver visto nella prima parte perché la compensazione ambientale preventiva andrebbe usata con molta cautela, solo come rimedio estremo e non come strumento in sanatoria di errori o, peggio, come leva per modifiche degli strumenti urbanistici vigenti, in questa seconda parte analizziamo i riflessi fiscali di tali operazioni.
Prendiamo anche in questo caso come esempio il progetto di ampliamento del Carosello e la correlata compensazione ambientale. Se il progetto fosse approvato, sulla base dei dati sinora disponibili, ci sarebbero due distinte transazioni:
- cessione di un terreno agricolo di mq 36.000 da un soggetto privato ad Eurocommercial per un prezzo di € 1.949.760;
- cessione gratuita dello stesso terreno da parte di Eurocommercial al comune di Cernusco sul Naviglio.
Sulla prima transazione grava un imposta di registro pari al 12% del valore del terreno quindi un imposta pari ad € 233.971, inoltre il proprietario del terreno dovrebbe pagare le imposte sulla plusvalenza conseguita (€ 1.726.200). Tuttavia la Legge di Stabilità 2015[1] permette la rivalutazione dei terreni agricoli riducendo il carico fiscale delle cessioni attraverso un’imposta sostitutiva[2] pari all’otto per cento delle plusvalenze. Quindi, alla luce della norma, il proprietario del terreno dovrebbe versare un’imposta sostitutiva di € 138.096 (si noti che se la rivalutazione fosse stata fatta nel corso del 2014 l’aliquota applicata sarebbe stata del 4% e quindi l’imposta sostitutiva ancora più vantaggiosa pari ad € 69.048).
Tramite la seconda transazione[3] invece Eurocommercial conseguirebbe una perdita fiscale pari ad € 1.949.760 ed un conseguente credito d’imposta di € 536.184 (aliquota IRES 27,5%).
Pertanto le due operazioni combinate verrebbero a creare una situazione di questo tipo:
Imposta di registro | + € 233.971 |
Imposta sostitutiva | + € 138.096 |
Credito d’imposta | – € 536.184 |
Totale[4] | – € 164.117 |
Quindi come si può osservare l’operazione nel complesso crea una distorsione tale da rendere fiscalmente vantaggiose le due transazioni indipendentemente dal valore reale dei beni. Il rischio in situazioni come queste è che i soggetti privati coinvolti, al fine di approfittare dei vantaggi fiscali che si vengono a creare, possano ulteriormente modificare i prezzi di acquisto e di vendita in modo amplificare gli effetti distorsivi della compensazione ambientale.
[1] Legge n. 190/2014 pubblicata in G.U. del 29 dicembre 2014
[2] Possono costituire oggetto di rivalutazione il valore delle partecipazioni e dei terreni detenuti alla data del 1° gennaio 2015, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché da enti non commerciali.
[3] Le cessioni gratuite di aree ai Comuni, a scomputo dei contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione, scontano l’imposta fissa di registro ai sensi della Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 68/E del 3.7.2014
[4] Se il proprietario del terreno si fosse avvalso della rivalutazione nel 2014 o in precedenza il vantaggio fiscale sarebbe stato pari a 233.000 euro
16 dicembre 2014, audizione commissione regionale Attività produttive e occupazione: su una piantina spiegazzata è riportato un progetto diverso da quello che i consigli comunali di Carugate e Cernusco hanno votato lo scorso 28 luglio riguardante l’atto d’indirizzo che avvia la procedura per l’accordo di programma fra i comuni ed Eurocommercial Properties srl, necessario all’ampliamento del centro commerciale Carosello.
Gli atti d’indirizzo dei due consigli riportavano vincoli precisi, alcuni dei quali assenti nel nuovo progetto. Poiché le varianti sono importanti ed attengono alla variazione delle opere di miglioramento della viabilità (almeno per quel poco che è dato conoscere) ci si sarebbe aspettati che le amministrazioni coinvolte avessero per prima cosa richiesto finalmente il deposito agli atti del progetto definitivo e che ne avessero informato i cittadini rispetto alla variazione.
Dopo un mese, ancora silenzio, allora come Comitato Bene Comune Cernusco abbiamo inoltrato una formale richiesta di accesso agli atti per capire effettivamente quale sarà e cosa prevede l’ampliamento del Carosello.
Nel frattempo alcune domande: come mai su un progetto così importanti l’amministrazione non ritiene di informare i cittadini e, dal momento che li ha coinvolto con l’atto d’indirizzo, soprattutto i consiglieri? E gli stessi consiglieri non sentono la necessità di capire veramente che cosa hanno votato? Sinora solo la consigliera Roberta Ronchi di Carugate ha richiesto di conoscere il progetto ed ha scoperto che è stato depositato a Carugate lo scorso 19 dicembre.
A distanza di quasi due mesi per avere un’idea di cosa ci sarà al Carosello dobbiamo ricorrere alle foto che circolano (per fortuna) sui giornali. Già, ma quale sarà il vero progetto?
Il nostro post sul plusvalore dei terreni oggetto di compensazione ambientale è il tema centrale dell’intervista rilasciata dal comitato Bene Comune Cernusco a Metropolis in distribuzione da oggi. Ne riportiamo di seguito il testo.
Caroselloleaks: se scelto come compensazione, ecco come un terreno può valere 9 volte di più
Il Comitato Cernusco Bene Comune attacca: “Così è venuto meno il ruolo di controllo della minoranza
Partiamo dall’inizio: il Piano di Governo del Territorio adottato dal Comune di Cernusco nel 2011 ha introdotto – per la prima volta in Lombardia – la “Compensazione Ambientale Preventiva”: per costruire su aree ancora libere occorre reperire e cedere al Comune aree verdi nella misura di 4 mq per ogni mq di superficie edificata mentre, per interventi di riqualificazione urbanistica senza con-sumo di nuovo suolo, le aree verdi da cedere al Comune sono di 2 mq per ogni mq di edificato. Su tali aree è prevista la destinazione a verde pubblico attrezzato o a rafforzamento della naturalità ed è il Piano delle Regole che definisce i terreni passibili di compensazione.
Compensare sempre…
La Compensazione Ambientale Preventiva è quindi un indennizzo, usato come rimedio al consumo di suolo prodotto dai nuovi insediamenti. Il comitato Bene Comune Cernusco ha segnalato come insieme alle ricadute ambientali si produca una distorsione dei prezzi dei terreni agricoli in compensazione, ne ha valutato l’entità dell’incremento di valore e se questo comporti un vantaggio alla collettività.
Di tutto questo e di altro ancora abbiamo parlato con una dei due portavoce del Comitato Cernusco Bene Comune, Jasmine La Morgia, e con uno dei suoi componenti, Francesco Spurio, partendo in primis dall’affaire Carosello, progetto contro cui il Comitato ha espresso sin dall’inizio rilievi contrari.
Il terreno magico
Segnalano, infatti, nel loro blog che per compensare i 9.000 mq di negozi costruiti sulla parte di Parco degli Aironi che verrà venduta al privato dovranno essere ceduti al Comune 36.000 mq di aree verdi, individuate in via non ufficiale fra Cernusco e Ronco lungo l’asse del Naviglio e definiti dall’Amministrazione “fra i più interessanti e strategici”. Hanno così valutato che il terreno oggetto di potenziale compensazione nel 2014 avrebbe avuto un valore di € 223.560, se per ipotesi non fosse stato individuato dal Piano delle Regole come “potenzialmente compensabile”.
Il comitato però segnala che dai documenti presentati alla Commissione Attività Produttive e Occupazione del Consiglio Regionale (audizione del 16 dicembre) dalla Eurocommercial è riportato un importo di € 6.500.000 per acquistare 120.000 mq di aree verdi necessarie alla compensazione ambientale, da cui si ricava un prezzo al mq di € 54,16. “Nel caso del terreno oggetto del nostro esempio, il prezzo così determinato porta ad un valore complessivo pari ad € 1.949.760. Quindi si può affermare che il valore del terreno in esame è passato da € 223.560 ad €1.949.760 generando una plusvalenza di € 1.726.200”.
“In sostanza, un privato beneficia di una sostanziosa plusvalenza a seguito di una scelta di un ente pubblico che agisce a nome della collettività. Inoltre il proprietario del terreno in compensazione si troverà a contrattare in una posizione di forza rispetto all’operatore economico che dovrà acquistare quel terreno per poter realizzare il progetto per il quale è richiesta la compensazione. Quindi – conclude La Morgia – è del tutto discutibile obiettare che di tale plusvalenza non si debba preoccupare l’ente pubblico, dal momento che è da una sua scelta discrezionale che essa si genera. Proprio per questa forte discrezionalità – che presta il fianco ad accuse e polemiche – la compensazione ambientale preventiva andrebbe usata con molta cautela, non come leva per modifiche degli strumenti urbanistici vigenti”.
Anche perché il nodo si aggroviglia quando si va a verificare chi sia il proprietario del terreno: “Qui entra in scena la discrezionalità di cui le parlavo, perché il proprietario è un consigliere comunale di minoranza, il cui partito si è astenuto durante la votazione. Esempio evidente che è venuto meno il ruolo di controllo che la minoranza dovrebbe svolgere all’interno delle istituzioni.” – chiosa Jasmine La Morgia.
Lo svincolo sparito
Sugli ultimi sviluppi dello scorso dicembre, che hanno visto la commissione Attività Produttive della Regione bocciare l’ampliamento del Carosello, il Comitato non canta vittoria. “Sono due binari diversi – spiega Francesco Spurio -, quello è stato un atto politico, ma l’iter dell’Accordo di Programma è un atto amministrativo e potrebbe andare avanti comunque. Va detto poi che il progetto presentato il 16 dicembre in Regione era differente da quello approvato dai consigli comunali di Carugate e Cernusco e che quindi i consiglieri comunali che hanno votato a favore o si sono astenuti potrebbero chiedere di rivalutare la proposta. Il fatto che non figuri più lo svincolo, previsto nel progetto originale, fa una differenza enorme: le 1.000 auto l’ora che vi sarebbero dovute transitare andrebbero invece a gravare sulla rotonda nella quale già transitano 50.000 veicoli al giorno. Insomma, se avessero la volontà politica di farlo, i consiglieri potrebbero chiedere l’annullamento in autotutela dell’atto di indirizzo di luglio”.
I due membri del Comitato tornano poi sul nocciolo della questione: “Siamo contrari all’ampliamento del Carosello perché si utilizza un bene comune – il Parco – per una transazione mercantile, non a favore della collettività, ma di un privato. Un parco, anche se non è fruito dal cittadino, possiede importanti valenze ecologiche di barriera verde e funzioni ambientali di cuscinetto alla conurbazione, evidenziate anche dal PGT”.
Scambio alla pari?
“Andiamo a scambiare un bosco evoluto per un prato e ce lo dipingono come un guadagno per la collettività – attacca Spurio -. E non è vero che i 36.000 mq di verde diventeranno un bene comune, perché anche i 5.000 mq del Parco degli Aironi sono vincolati, ma potrebbero essere venduti. E, se tra vent’anni un privato offrisse 100.000 mq di verde per costruire su quei 36.000 mq, saremmo punto e a capo. La compensazione ambientale è il frutto perverso dell’urbanistica contrattata”.
Un altro tasto dolente è la partecipazione: “Su ‘Futura’ Mariangela Mariani ha richiamato la responsabilità di governare. Bene: e i cittadini non sono responsabili? Perché non coinvolgerli in un percorso di confronto dal momento che tutto il civismo organizzato (il nostro comitato, Acli, Wwf, Legambiente) è contrario? Ma l’Amministrazione non ha dimostrato reale interesse, visto che ha confezionato un solo incontro pubblico e con pochissimo tempo dedicato al confronto con gli interlocutori. Se passerà questo progetto – concludono dal Comitato – dopo aver desertificato il centro di Carugate, si desertificherà anche Cernusco. L’Amministrazione dice che i negozi sono aumentati nonostante il Carosello: una tesi da verificare dal momento che va valutata la variazione delle tipologie degli esercizi commerciali: aumentano esercenti cinesi e bar, mentre gli alimentari continuano a chiudere inesorabilmente”.
Angelo Frigerio
“Cosa ha da dire in sua difesa?” Martino Scarpa, detto Tino è chiamato a difendersi dall’accusa di danneggiamento dei macchinari di una ditta che deve costruire un laghetto artificiale per la pesca sportiva. La sua arringa per spiegare un gesto che va contro la legge è in realtà una difesa della terra per ristabilire la verità dei fatti, la verità dell’uomo e del suo ambiente. Tino, come una moderna Antigone, infrange la legge in nome di una legge superiore volta a preservare diritti negati e a combattere i soprusi.
Il monologo di Tino costituisce la base dello spettacolo teatrale “CEMENTO, e l’eroica vendetta del letame” in scena sabato 24 gennaio alle ore 21.00, presso la Casa delle Arti di Cernusco Sul Naviglio, grazie al patrocinio del WWF Martesana.
A questa iniziativa ha aderito il comitato Bene Comune Cernusco, insieme alla Proloco ed alle ACLI di Cernusco, perché il nostro ambiente, il territorio ed il suolo su cui viviamo, si configurano come beni fondamentali da tutelare contro le speculazioni ed il loro utilizzo dissennato.
Vi aspettiamo sabato alle 21.
(Lo spettacolo è interpretato da Giorgio Ganzerli, scritto e diretto da Massimo Donati e Alessandra Nocilla con la collaborazione di Giulia Detomati ed alla fisarmonica Carlo Ponta)
Lo scorso 16 dicembre la Eurocommercial Properties ha presentato nel corso dell’audizione alla IV commissione regionale un progetto relativo all’ampliamento del centro commerciale Carosello diverso da quello i cui disegni erano stati proiettati nei consigli comunali di Cernusco e Carugate.
Dal progetto, che non prevede più l’uscita diretta verso il centro commerciale dalla tangenziale, si rileva che l’edificio commerciale verrà ampliato sino al limite della scarpata che costituisce il bordo del lago del parco degli Aironi. Il Carosello avrà così un vero e proprio water-front , un fronte lago, invidiabile scenario per le attività che si svolgeranno all’interno.
L’area del lago degli Aironi è il prodotto dell’attività di una cava di sabbie e ghiaie che, una volta cessata l’attività, era stata ceduta al comune di Cernusco, senza neppure troppi interventi di ripristino, se non la piantumazione di un po’ di alberi. Il fronte di escavazione su cui si collocherà tale struttura è un’area vulnerabile in relazione alla sua stabilità ed è soggetta a potenziali effetti di amplificazioni sismiche che si possono produrre nelle zone di ciglio corrispondenti ai bordi della cava dismessa.
Per queste ragioni il comitato Bene Comune Cernusco ha inoltrato una richiesta urgente di informazioni ambientali alla regione per verificare se per tale progetto sia stata realizzata un’adeguata verifica di fattibilità geotecnica.
Ha richiesto inoltre tutta la documentazione tecnica presentata a supporto del progetto dal momento che sinora nessun documento era stato ufficialmente reso noto, neppure a corredo degli atti amministrativi che accompagnavano gli atti d’indirizzo approvati dei consigli comunali di Carugate e Cernusco.
Il progetto presentato ieri alla IV commissione regionale dell’ampliamento del centro commerciale Carosello è diverso da quello proposto ai consiglieri comunali di Cernusco sul Naviglio e Carugate il 28 luglio sulla base del quale sono stati approvati gli atti d’indirizzo che aprivano la procedura per l’accordo di programma necessario per questo tipo di interventi.
Dal verbale del consiglio comunale di Cernusco:
Quindi i consiglieri hanno approvato un atto d’indirizzo sulla base di un progetto diverso da quello esposto alla commissione regionale. Tanto per rinfrescare la memoria, riportiamo il progetto presentato nel consiglio comunale del 28 luglio, ove era prevista la rotonda:
Ricordiamo inoltre che non si può spacciare per “partecipazione” l’unico incontro pubblico organizzato dall’amministrazione il 3 ottobre scorso ove il contraddittorio consentito al pubblico erano interventi di 3 minuti dopo le esposizioni del sindaco e dell’assessore al territorio.
Il comitato Bene Comune Cernusco aveva chiaramente e ripetutamente richiesto che venisse “istituito un processo deliberativo costituito passaggi informativi preliminari seguiti da concreti istituti di partecipazione“, e che l’incontro venisse strutturato “a tesi” vale a dire attraverso la presentazione di argomenti a favore e contrari, esposti attraverso relatori e tempi definiti in modo che la cittadinanza avesse l’opportunità di valutare il progetto in modo equilibrato.
Era un’occasione, anzi l’occasione visto che in ballo c’è un bene comune quale il territorio della nostra comunità, per l’amministrazione per sperimentare pratiche concrete di partecipazione. Si è evitato il contraddittorio con i cittadini, soprattutto quelli del civismo organizzato che ha espresso numerose riserve e critiche al progetto. E le associazioni coinvolte vanno dal nostro comitato, al Forum Ambiente Area Martesana Parco Est delle Cave, a Legambiente, WWF, sino alle ACLI.
Persino le richieste di incontro sono state declinate: ad un mese dall’invio e solo dopo sollecitazione, alla nostra richiesta “per avere aggiornamenti sullo stato dell’accordo di programma per l’ampliamento del Centro Commerciale Carosello e per un confronto sulle questioni espresse nelle osservazioni da noi inviate alla regione Lombardia” è stato risposto il 10 dicembre che non c’erano aggiornamenti e neppure una parola sulla volontà di confronto rispetto alle nostre osservazioni contrarie.
Le regole non scaldano il cuore, ma sono il sangue della democrazia, diceva Norberto Bobbio. Meno male che esistono le procedure, perché è solo grazie ai passaggi procedurali richiesti per l’avvio dell’accordo di programma che cominciamo a conoscere un progetto noto sinora solo ai soggetti coinvolti – privato ed amministrazioni. E che continuerà a riservare sorprese per la sua geometria variabile.
Il comune di Cernusco aveva emesso lo scorso 26 settembre il bando per la selezione delle associazioni da inserire nel “Forum Consultivo di partecipazione del P.L.I.S. EST DELLE CAVE”, un organismo del Parco, nato come “strumento privilegiato per un proficuo ed efficace dialogo tra tutti i soggetti pubblici e privati con finalità consultive, propositive e partecipative“.
Una Commissione, “appositamente costituita dai Comuni costituenti il Parco Locale d’Interesse Sovracomunale Est delle Cave”, avrebbe dovuto effettuare la verifica dei requisiti di ammissibilità dei soggetti richiedenti.
In realtà non si sa chi costituisca la commissione, né se abbia preso una decisione perché per ora nulla è stato comunicato alle associazioni partecipanti.
Nel frattempo, ieri, la giunta della provincia di Milano in uno dei suoi ultimi atti di delibera (n. 337) l’ampliamento del Parco Locale di Interesse Sovracomunale Est delle Cave del territorio di Cernusco per una superficie complessiva di circa 236 ettari.
Una buona notizia, se non fosse che il diavolo sta nei dettagli e, dalla mappa al momento disponibile, sembra proprio che le aree oggetto dell’ampliamento del centro commerciale Carosello non siano state inserite (come da proposta in commissione territorio del 18 settembre scorso, a proposito: quando è stata approvata? non ne troviamo evidenza dagli atti amministrativi).
Quindi vengono rimessi in discussione per l’ennesima volta i criteri guida del PGT che prescrivevano la conservazione dei corridoi ecologici e la tutela delle aree verdi, oltre che una serie di misure atte a diminuire gli impatti di traffico ed inquinamento.
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